杭州地下空间规划杭州首次出台,吴山珠宝商城

2019-11-16 23:05栏目:工艺礼品
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礼品杭州地下空间规划杭州首次出台,吴山珠宝商城推出。网】

到哪里开店能赚钱?这是读者平常向快报问得最多的问题之一。最近,杭州市贸易局出了一批去年的统计数据,里面就提供了不少有参考意义的答案。

杭州装修网讯,昨天,杭州市建委发布消息,《杭州市地下空间开发近期建设规划(2016—2020年)》近日由市政府批复。在土地资源日益稀缺的今天,杭州正在深挖地下空间资源的开发潜力,酝酿着打造一座“地下城”。

day1:早上出发高铁赴杭州东站,列车于8:41准时到达。

吴山品悦翡翠珠宝商城坐落于美丽的西子湖畔,位于杭州市商业文化,金融交通,坐拥吴山商圈,紧邻杭州历史文化特色名街——河坊街,毗邻杭州有名的休闲娱乐广场——吴山广场,西临西湖。

武林广场边的坪效超6万元

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前往南宋御街(交通:地铁1号线火车东站-定安路站 或公交308,19,7等至耀江广厦站亦可到达)

吴山品悦翡翠珠宝商城总建筑面积20000平方米,致力于打造高品质、高舒适度的专业商城,以翡翠、玉石、珠宝及各类精美商品为主,专门邀请国内外珠宝企业进驻。商城推行专业智能化的管家式服务管理,两层117席成熟商圈黄金商铺,融专业名品、商务酒店及特色商务餐饮为一体,一楼主要为翡翠珠宝专卖店,二楼主要为中国传统文化的文房四宝。其中100余车位的配置,在这样一个风景秀丽的黄金地段,更显难能可贵。自今年6月27日开业以来,吸引了大量杭州市民及国内外游客,现已成为杭州市上城区重点打造的专业性珠宝购物商场,人气火爆!据悉,目前尚有少量黄金商铺虚位以待!吴山品悦翡翠珠宝商场为迎中秋贺国庆,特推出“中秋豪礼、国庆优惠”活动,商城全场均推出各种优惠大促活动,满就减、满就送、到店有礼、购物即可得超值豪华大礼包等!在您漫步西湖、休闲度假之余,可到吴山品悦翡翠珠宝商场逛逛,放松心情同时,更可淘到物超所值的珠宝玉石、翡翠珊瑚、文房四宝!

从去年杭州市贸易局的统计资料看,2005年杭州四大商场年销售额全部超过10亿元,以商场公布的营业面积计算,位于武林广场周边的杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、银泰百货的坪效全都在60000元/平方米·年左右,是杭城所有商圈中坪效最高的区域。

杭州吴山广场一带的商圈,未来会有一个超大的地下空间——规划中的地铁吴山广场站将和大型地下综合体同步开发建设。它们和地铁1号线定安路站之间,将以地下步行通道连接。

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坪效,这是商业领域常用的一个术语,商家用它来衡量某个店、某个商圈的营运绩效。杭州市贸易局市场运行处处长王钧耀说,业内通常说的坪效指每平方米营业面积上产出的年营业额,计算方式就是拿全店的总年营业额除以全店的总营业面积。也有企业用年毛利润来计算的,这样更能说明企业的经营到底能不能跟得上租金的上涨幅度。

而位于城西的未来科技城里,将建起一条地下车行环路,各个地下空间都可以通过这条环路进行串联。

南宋御街景区是杭州市打造的集旅游购物,休闲,娱乐,历时于一体的特色街区,南起环城东路,北至吴山广场,与高银街,清河坊等特色街区连为一体。

很多大商场经常拿坪效来要求进驻商场的品牌经销商。不同楼层、不同品类、不同区块的坪效是有差别的。每年年初,商场以不同坪效为标准,给品牌经销商下达每个月的销售指标,是否完成坪效指标将成为留下或者淘汰的重要依据。

这样的地下空间,未来几年在杭州会越来越多。

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例如武林广场边上某大型商场,二楼女装商场一个普通中岛专柜的坪效指标在80000元/平方米·年,如果这个铺位的面积是20平方米,那么这个品牌商必须在一年里做到160万元的营业额,否则就很有可能被商场管理者认为对商场没有贡献而淘汰出局。杭城大商场里经常有一些名气挺大的女装品牌被清理出场,主要原因就在这里。

这份地下空间规划杭州首次出台

到达吴山广场后,一旁的杭州博物馆可一并游览(杭州博物馆位于宝石山山脚下,北馆为常规展区,南馆为临时展区,目前正在举办杭州市第一次可移动文物普查成果展)

不过,一个平方米就能做那么大的业绩,使不少经销商拿到一个品牌的代理权后,都想往百大、银泰这些商场里面挤。每年临到商场调整时,各个商场老总的办公室门口都排着等候很久的经销商。

杭州市建委透露,这是首次对全杭州的地下空间开发近期建设作出规划,它的核心布局就是在“一主三副六组团”建“一城多轴、三主八副十一片”。

而后前往西湖天地(交通:吴山公交站乘坐35至吴山广场站下,亦可步行)

城西大超市坪效

一城:杭州城。

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普遍很高

多轴:多条地铁发展轴。

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按照贸易局的数据,目前杭州城西的物美文一店、物美西城广场店、世纪联华华商店三家大超市,去年的坪效分别为28000元/平方米、18000元/平方米、17600元/平方米。如果除去外包的服装、珠宝、眼镜等数千平方米的专柜面积,超市自营零售的坪效还会更高。

三个主中心:延安路及近湖地区、钱江新城、钱江世纪城中心区。

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这几个超市的经营业绩,在杭州市区仅次于世纪联华庆春店、欧尚、家乐福这3家被公认为生意很好的超市。因此,在《杭州商贸服务业“十一五”发展规划》中,城西也是大超市、商场选址最密集的地方之一。

八个副中心:城西科创暨余杭组团中心区、城北地区暨良渚组团中心区、临平城中心区、下沙城中心区、大江东新城暨义蓬组团中心区、滨江中心区、萧山中心区、富阳鹿山中心区。

西湖天地景区位于南山路上,毗邻涌金门,是西湖景区内一个特色购物街区,继续向北步行至北山路,“北街寻梦”历史文化街区可一并游览。

城西采荷望江社区

十一个重点片区:祥符中心区、蒋村中心区、创新创业新天地地区、城东新城中心区、九乔商贸城地区、江河汇流区、萧山科技城、铁路杭州南站中心区、城站东广场—婺江路公建带、上城区近江公共中心区、之江新城中心区。

而后前往青芝坞慢生活街区(交通:北山路乘坐7路至植物园站下,而后沿玉古路步行可达)

商业最热闹

21个成片开发重点区域是未来“地下城”的核心

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大超市的辐射半径有3公里,对于想开小店的人来说,便利超市、连锁药店等社区服务商业的开店情况更具有参考价值。其中,城西、采荷-景芳、清泰-望江、德胜-大关几个区域,是相比之下比较热闹的几个地方。

那么,这样一座杭州的“地下城”,如何去实现?

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联华快客在杭州的120家连锁店中,有10%开在城西;海王星辰80家市区连锁药店,有1/5开在城西。海王星辰总经理沈煜东评价旗下门店效益的区域排名是:城西第一,之后是城中,然后是城东。

“地下空间的开发有很多种形式,比如地下交通设施、地下基础设施、地下商业设施、公共服务设施等,人防设施也是其中一块。”杭州市建委负责人告诉钱报记者,主要是通过“新城成片开发、老城联通完善、地铁站点拓展”的发展模式,推动地下空间系统性、综合性、联通性建设。

青芝坞慢生活街区位于西湖北线植物园附近,毗邻浙大玉泉校区,是杭州市新打造的文创特色街区

知味观在城西开的连锁店不算多,“因为找不到面积合适的店面。”知味观总经理孟亚波说。

2016年度,杭州市制定了年度目标——全市地下空间建设新增量480万平方米、重点推进14个重点区域以及19个综合体项目建设、完善35个在建站点与周边地下空间互联互通建设。截至今年6月底,杭州市地下空间新增面积343.96万平方米。重点区域内59个重点建设项目大多按照年度节点目标有序推进,其中星耀城二期、农商行政总部大楼、钱塘会馆、杭州泛海钓鱼台酒店、地铁东城广场、嘉里中心地下综合体项目等已基本完工。

晚上观看钱江新城音乐喷泉(交通:地铁4号线市民中心站,k口出站,杭州大剧院正门前)

生意好的便利店一般都设在中高档小区边上。喜士多在进入杭州市场后,把开店重点全都放在了城西几个高档楼盘门口,海王星辰药店也主要把药店开在城西的紫桂花园、兰桂、南都德加等小区边上。

到2020年,力争杭州市区城市地下空间开发利用面积达到8260万平方米,其中新增地下空间面积约2500万平方米,年增地下空间面积500万平方米,重点推进21个成片开发重点区域、28个地下综合体、87个主要地铁站点的地下空间开发。

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统计可的便利、联华快客、海王星辰药店连锁的门店,城西是开店集中度最高的地方,其中又以文二西路与竞舟路交叉口周围一公里范围内密集度最高;采荷-景芳、清泰-望江这两个老住宅区的人气指数也非常高。海王星辰、联华快客在这3个区域开的店都占到了总数的1/3。

具体来看看几个实例:

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湖滨-吴山

●吴山广场片区

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商圈不可忽略

规划中的地铁吴山广场站会和大型地下综合体同步开发建设,它们和地铁1号线定安路站之间,将以地下步行通道连接,通道将分布在定安路和西湖大道的地下空间里。以上整片的地下空间,配有商业,也有停车泊位。连带着把吴山商圈的人气延伸进来,同时缓解周边老小区的停车难问题。

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无论谁开店都希望有利可图,一般来说,要是一个企业在一个区域的生意做得好,就会继续在这个地方增加门店数量,而且其他品牌的类似商店也会开进来。

●武林广场、西湖文化广场片区

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几大商场的坪效越做越高,正面反映了武林广场、湖滨-吴山一带的人气越来越旺。而素以严格选址著称的肯德基,在湖滨一带连续开出6家门店,从侧面验证了湖滨一带的高商业价值。

武林广场地下商城,预计年底建成。这里地下三层,不仅配有商业,还有地下停车场等。建成后,它不仅能和武林广场地铁站连通,同时也可以通过地下步行通道和周围的商业建筑互联互通,逛完地下商城后,还能直接去银泰、杭州大厦等商场。

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肯德基在中国有1500家门店,每一家几乎都开在各个城市人流最大的地方。杭州市区的门店也一样。肯德基对快餐店选址非常重视,选址决策要经过地方、总部两个委员会的同意,选址成功率几乎是百分之百,这已经成为肯德基的核心竞争力之一。

●钱江世纪城中心区

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肯德基在杭州市区共28家门店,湖滨-吴山一带就占了其中的20%。更准确一点,这些店就开在沿延安路从庆春路到吴山广场的道路两旁,其中在龙翔服饰城附近的红泥花园一楼、平海路延安路口、西湖电影院门口集中了3家,几家店相距都只有几百米。

这个位于盈丰路—民和路—钱塘江—鸿宁路围合的区域,与钱江新城构成杭州城市新中心。

上午前往西溪国家湿地公园(交通:公交86路西溪湿地北门站下)

在周围人流密集的龙翔服饰城开店,很多人都提前想到;但肯德基也提前进入了原先被认为人气不足的解放路到吴山广场一段,先后在解百楼下、吴山广场边、涌金广场一楼开出3家门店,其中涌金广场店是在今年1月份开业的。

这里最受关注的,当然是奥体博览城区块。未来,博览城里面,主体育场、体育游泳馆、综合训练馆以及地铁,都可以通过地下空间连通。地下空间里,除了地铁站、地下道路、站内空间,还有地下停车场、步行道、店铺等,还会有地下体育场馆、会展、仓储等配套。

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除了下沙、滨江之外,肯德基在市区大部分区域都已经开设门店,每个店的店址基本上是区域商圈的中心位置。跟肯德基开店应该是不错的选择,不过在业态和经营商品上也要考虑客流的特点而进行调整。

●城西科创暨余杭组团中心区

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选择商圈

这个区块的地下空间,有一定的前瞻性,比如正在建设的未来科技城核心区,会建起一条地下车行环路,各个地下空间可以通过这条环路进行串联,使得整个地下空间形成一个互联互通的整体,充分发挥整个地下空间的效益。

下午前往浙江大学之江校区(电影《唐山大地震》取景地之一)

要重视租金因素

目前,这里的公共地下空间开发工程占地总面积为47.6亩,地下建筑面积为53700平方米。主要包括地下车行环路工程、公共地下空间开发工程及附属园林绿化、地下空间装饰装修、智能交通等专业工程。

交通(公交4,308,189等浙大之江校区站下)

上海“良友金伴”退出杭州,一个主要原因是营业额的增长抵不上房租的涨速。去年可的便利连关了几家市中心门店,原因就是房租到期后房东要求涨租金。

day3:乘坐高铁返回

“现在杭州的便利店有很大一部分不怎么赚钱。”联华快客发展部杨朝荣经理说,因为房租太贵,公司在选址的时候对面积的要求就比较严格。

便利店出售的商品一般都在2500种以下,这些商品用一个面积在40平方米左右的房子陈列最合适。面积大了,也只能增加同种商品的出样面积,“按我们的销售经验,货架上的可乐排两排,并不比排一排增加销量。”

建国路沿街一个40平方米的新店面年租金要8万元以上,平摊下来一个店每天的房租成本就要220多元。目前杭州的便利店每天营业额一般能做到2000-4000元,便利店的毛利率为20%,除掉人工、水电费用和前期投入,基本不赚钱。

因此选择在哪个区域开店,就需要权衡各个区域的商铺租金可能占营业收入的比重。在表格中所列的10个区域小商圈中,武林广场、湖滨-吴山两个公认的黄金地段租金最高,即使是延安路边小巷的临街店面,每天每平方米的租金都要8元左右;凤起-庆春因为地处市中心,而且是个成熟居住区,这里的商铺租金仅次于上面两个黄金地段,新华路上的店铺租金要6-8元/平方米·天。

因为受制于高昂的租金,无论是可的便利、联华快客还是海王星辰药店,在这几个租金最高的区域只开了很少的几家店。

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